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In tempi ormai lontani, l’amministrazione di un condominio veniva comunemente affidata ad un condomino, magari un po’ più disponibile e capace di altri, che svolgeva tale compito con la diligenza e l’accortezza del padrone di casa dato che i propri interessi coincidevano con quelli di tutto il condominio. Raramente veniva affidata ad un esterno. Con l’aumentare delle pratiche burocratiche (permessi, fascicolo fabbricato, DIA,…), delle responsabilità civili e penali (leggi 46/90, 626/94, 494/96, privacy,…), dei doveri fiscali (F24, 770, lista fornitori,…), è invalso l’uso di affidare ad un professionista esterno, più preparato di un amministratore occasionale, la gestione amministrativa condominiale che ormai non può più essere effettuata da un condomino, che non può avere le conoscenze che attualmente necessitano per questa attività. Purtroppo, come in tutti i cambiamenti, nonostante i chiari vantaggi, si possono individuare alcune diversità nei due tipi di amministrazione: - Si è perso il rapporto confidenziale che prima era naturale, considerando l’amministratore un amico più che un impiegato
- Si è persa la disponibilità al dialogo, alla soluzione bonaria delle controversie, alla naturale funzione di mediazione nelle liti fra condomini - Si è persa la consuetudine di riscuotere, almeno per coloro per i quali risulta difficoltoso recarsi all’ufficio postale, le quote condominiali direttamente a domicilio - Il tempo di intervento per la riparazione di guasti agli impianti comuni è diventato, per la maggior parte dei casi, inaccettabile - L’amministratore non si vede quasi mai nel palazzo, e nei casi di intervento di riparazione, il controllo sulla buona riuscita è affidato ai condomini e alla loro disponibilità a telefonare - La presentazione del rendiconto di gestione avviene molti mesi dopo la sua chiusura, a volte anche più di un anno ! - Infine, ma non ultimo per importanza, è invalso l’uso di pretendere un compenso forfettario annuale, magari basso per battere la concorrenza, integrato però da mille piccoli compensi per attività chiamate straordinarie (assemblee oltre la prima, contratti di locazione app. condominiale, passaggio di consegne,…) che non rendono il condominio in grado di comprendere perfettamente quanto costa annualmente il servizio di amministratore. Tutte queste differenze, mi hanno indotto a lavorare per prepararmi ad una gestione condominiale, che pur avendo tutte le caratteristiche che la modernità rende necessarie, presenta anche le peculiarità di gestione del “buon padre di famiglia”, come è d’uso dire. L'attività svolta in precedenza quale dipendente di uno studio di amministrazione e l’integrazione dielle mie capacità e conoscenze con quelle legali e fiscali attinenti ai soli condomìni, è stata effettuata praticando corsi presso la sede A.N.AMM.I. di Roma presso la quale sono iscritto all'Albo Associativo Nazionale col num. B918 a tutela comunque della mia professionalità. L'iscrizione, inoltre, mi da diritto di avere una polizza di assicurazione RCT per un massimale di circa 1.000.000 euro per sinistro e per anno assicurato nonchè la copertura della responsabilità civile dell'amministratore nella sua qualità di committente di lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione fabbricati amministrati. |
